Риски при покупке квартиры

Покупка недвижимости сопряжена со многими рисками. Под термином «риск» понимают вероятность потерять время, деньги, саму недвижимость. А в самом худшем случае приобрести серьезные расходы на устранение возникших проблем. Минимизировать риски при покупке квартиры помогают специалисты по недвижимости, риелторские агентства. Они проверяют:

  • юридическую чистоту приобретаемого объекта;
  • анализируют документы;
  • составляют безопасные для клиента договоры;
  • контролируют законность каждого этапа сделки.

Задачи профессионала – распознать мошеннические схемы, увидеть реальные и подстраховать с потенциальными рисками.

 

Основные риски при покупке вторичного жилья

При покупке квартиры самые большие риски у покупателя. В случае аннулирования сделки продавец точно останется собственником недвижимости, а может даже и владельцем крупной суммы денежных средств. Покупатель же может потерять все.

Повышенного внимания требуют:

  1. Покупка по доверенности.
  2. Приобретение наследуемого имущества.
  3. Сделки с приватизированной недвижимостью.
  4. Ограниченная дееспособность участников сделки.
  5. Обременение квартиры.
  6. Узаконенность перепланировок.
  7. Расселение дома.
  8. Банкротство продавца.
  9. Использование материнского капитала.
  10. Наличие несовершеннолетних проживающих или собственников.

Список «подводных камней» велик. Поэтому лучше довериться юристам, работающим именно в сфере недвижимости. Эксперты агентства недвижимости при наличии собственного юридического отдела легко подстрахуют на каждом этапе и минимизируют вероятные проблемы.

 

Риски при покупке приватизированной квартиры

Пик приватизации пришелся на 90-ые, и для покупателей эти приватизированные квартиры – лучший выбор на рынке недвижимости. В остальных же случаях покупка приватизированной квартиры – риски покупателя.

Две основные проблемы:

  1. Нарушение прав несовершеннолетних собственников жилья – дети вправе обжаловать продажу квартиры по достижении 18-летнего возраста плюс 3 года (стандартный срок исковой давности), а в некоторых случаях он может быть увеличен еще больше.
  2. Наличие зарегистрированных лиц в квартире, но не включенных в договор приватизации – они приобретают право законного проживания на жилой площади пожизненно.

Как подстраховаться:

  • уточнить статус зарегистрированных в квартире или недавно выписанных детей (просто жильцы, собственники, сособственники);
  • запросить выписку, в том числе и из архива, обо всех лицах, когда-либо зарегистрированных на территории выбранной недвижимости, в том числе до приватизации.

К сожалению, с передачей функции паспортных столов  в МФЦ, такую расширенную или архивную выписку получить достаточно сложно. МФЦ выдает выписки из домовой книги только о членах семьи действующего собственника. Информация о тех, кто был зарегистрирован или прописан ранее, не предоставляется.

Агентство недвижимости имеет опыт получения архивных выписок, на основании анализа которых, совместно с документами о переходах прав собственности и делаются выводы о нарушенных правах, в том числе несовершеннолетних, бывших несовершеннолетних.

 

Риски при покупке квартиры по доверенности

Основной объем мошеннических сделок проходит по доверенностям. Бумагу можно получить обманом, хитростью, по поддельным документам. При этом истинный владелец собственности может быть даже не в курсе о действиях мошенника-продавца.

Вторая группа проблем связана с особенностями оформления. Покупка квартиры по доверенности – риски покупателя, если:

  • собственник имеет отклонения в психическом здоровье или по иным причинам не имеет право принимать серьезные правовые решения – договор купли-продажи квартиры может быть признан судом недействительным.
  • в документе доверителем не прописаны досконально все разрешающие действия – возможны сложности на разных этапах сделки.

Как подстраховаться:

  • риск покупки квартиры по генеральной доверенности меньше, чем по бумаге, в которой просто прописаны разрешающие действия;
  • встреча с собственником-доверителем снимет вопросы по причинам выдачи документа;
  • запрос в архив нотариуса подтвердит подлинность бумаг;
  • проверка паспорта владельца специалистом нейтрализует вопрос по подлинности документов;
  • общение с соседями продавца даст качественную информацию о собственнике;
  • запрос справки из психоневрологического и наркологического диспансеров ответит на вопрос о том, как должна проводиться сделка (если собственник состоит на учете в одном из диспансеров, то это не значит, что он недееспособный, просто такая сделка должна проводиться с медицинским освидетельствованием продавца в день сделки).

 

Риски при покупке квартиры с обременением

Обременение недвижимости – это целая серия юридических условий, которые ограничивают свободу действий владельца при продаже объекта. Обычно об обременении говорят, когда недвижимость находится в залоге у банка или на нее наложен арест. Чаще всего эти ситуации связаны с ипотечным кредитованием, долгами.

Покупка квартиры с обременением банка – риски: банк не дает согласие на сделку.

Кроме того, к риску обременения добавляют стандартные проверки:

  • подтверждение личности, состояния здоровья собственника;
  • наличие/отсутствие прописки (регистрации) в квартире граждан с правом пожизненного проживания;
  • согласие супруги/супруга;
  • банкротство продавца;
  • сведения о возможных несовершеннолетних, в том числе и бывших – возможны претензии с их стороны.

Как подстраховаться:

  • вести только трехсторонние переговоры – продавец, покупатель и представитель агентства недвижимости;
  • проверять все обязательные документы и следовать рекомендациям юриста агентства недвижимости;
  • учесть мнения всех собственников покупаемого жилья.

 

Риски при покупке квартиры по наследству

Покупка квартиры по завещанию имеет свои риски:

  1. Мошенничество. Человек вступил в наследство по подложным документам и не имеет право распоряжаться собственностью.
  2. Халатность. Есть наследники, которые не уведомлены о наследстве и не имели возможности получить свою долю.

Как минимизировать риски при покупке унаследованной квартиры:

  • проверить подлинность всех возможных документов;
  • расспросить продавца обо всех родственниках, соблюдая очередность наследования;
  • получить от продавца нотариально заверенное обязательство, что он сам будет компенсировать доли других наследников, если они объявятся.

 

Покупка квартиры у застройщика: риски

Растет интерес покупателей к новостройкам. Казалось бы, в домах, где еще никто не жил, купить жилье легче и безопаснее.

Но есть риски при покупке квартиры и в новостройке. Они связаны с политикой застройщика, его добропорядочностью.

Покупка квартиры в строящемся доме – риски:

  1. Форма договора. Заключать стоит только договор долевого участия для строящегося здания. В ином случае можно стать просто инвестором строительства без права дальнейшего получения квартиры.
  2. Оплата ненадлежащим способом. Юридическую силу имеют перечисления через банк или наличная оплата в офисе с выдачей квитанции приходно-кассового ордера и чека.
  3. Оформление жилья в собственность. Проблемы возникают при неправильной политике застройщика, его долгах или спорах с другими компаниями-участниками строительства.

 

Другие риски при покупке недвижимости

Коротко еще о некоторых «подводных камнях» рынка недвижимости, о которых знают риелторы, но стоит помнить и частным лицам:

  • Банкротство. Способно аннулировать договор купли-продажи даже спустя 3 года и даже более после совершения сделки. Такое возможно, если продавец объявит себя банкротом, а продажу сочтут действием по сокрытию имущества.
  • Расселение дома. Закон запрещает частным лицам продавать квартиры в домах «под расселение».
  • Несогласованная перепланировка. Легко станет причиной существенных денежных трат –  разработка и согласование проекта, оплата документов БТИ, получение разрешения на перепланировку и ввод в эксплуатацию.
  • Покупка за материнский капитал. Проблема кроется в детских долях на собственность. Недобросовестные родители, зачастую покупая квартиру по ипотеке и используя материнский капитал, впоследствии «забывают» выделить обязательные доли в этой квартире своим детям. Если при продаже такой квартиры доли детям не были назначены, сделка может быть признана незаконной.
  • Продавец – юридическое лицо. При нарушении ряда условий, сделка может получить статус «ничтожной» или «оспоримой», и суд ее аннулирует.

 

Выбор покупателя недвижимости

Для безопасной сделки и спокойного владения жильем необходимо минимизировать риски при покупке недвижимости. Сделать это можно двумя путями, каждый из которых имеет свои преимущества:

  1. Самостоятельно изучить особенности рынка недвижимости, вникнуть в юридические тонкости, собрать справки, документы, ответы на запросы с последующим анализом всех бумаг. Недостатки – большие расходы времени, денег, а также нередкая необходимость получать некоторые документы повторно из-за невозможности соблюсти их актуальные сроки действия.
  2. Обратиться в агентство недвижимости с собственным штатом юристов, где быстро и четко проведут все проверки, нейтрализуют или максимально снизят все риски. Достоинств у этого пути больше, чем у предыдущего, так как профессиональные знания помогают рационально расходовать деньги покупателя недвижимости и значительно сокращают сроки сделки. Самый высокий бонус такого сотрудничества – максимальная безопасность покупки жилья.

Выбор всегда за клиентом. Но нужно помнить, что нерешенные риски при покупке квартиры могут обернуться большими расходами времени, денег и нервов, а то и потерей квартиры.

Обратный звонок