Риски для продавца квартиры

С некоторых пор на рынке недвижимости утвердился миф, что основные риски сделки ложатся на покупателя. Продавцу же достаточно подписать договор и тщательно пересчитать деньги. Это заблуждение, так как риски для продавца квартиры существуют и немалые. При невнимательном, ошибочном поведении продающая сторона также может лишиться всего: и денег, и недвижимости. Как покупатели обманывают продавцов квартир и на что нужно обращать внимание на сделке?

 

Основные ошибки продавца квартиры

Риски при продаже жилья часто описывают строгим юридическим языком – со ссылками на законы, нормативные акты, решения суда. А можно попробовать объяснить доходчиво.

Типовые ошибки продавца недвижимости:

  • Невнимательность. Частая проблема с серьезными последствиями. Невнимательное изучение текста договора или соглашения, игнорирование серьезных моментов при продаже жилья чревато потерей крупных денежных сумм.
  • Излишняя доверчивость. Нередко сопряжена с процедурой расчета, выбором способа отчуждения недвижимости. Расписки, договоры дарения, генеральные доверенности, рассрочки повышают риски продавца.
  • Незнание юридических норм, неумение читать документы со сложными формулировками. Это серьезная проблема «неюристов», ведь язык правовых документов требует вдумчивого прочтения с пониманием смысла.

Яркий пример подобных ошибок – двойная оплата. Такое возможно, когда продавец подписывает договор купли-продажи и передаточный акт со стандартными формулировками, где указано, что стороны осуществили оплату до регистрации объекта недвижимости. А после свершения сделки еще и выдает расписку о получении денежных средств от покупателя. Получается, по документам проходит двойная оплата и покупатель вправе по суду потребовать возврат излишков. Даже если в реальности он ничего не получал.

Избежать юридических коллизий можно только при знании своих прав и возможностей, правильной формулировке в договоре купли-продажи варианта оплаты, тщательного контроля каждого этапа сделки. Если самостоятельно это сделать не получается, стоит обратиться в агентство недвижимости с собственным юридическим отделом.

При самостоятельных действиях стоит помнить о типичных мошеннических схемах и самых частых ошибках при продаже недвижимости.

 

Оплата недвижимости: риски при расчетах

Передача денежных средств за недвижимость может происходить несколькими путями:

  • наличными деньгами;
  • безналичной оплатой;
  • через банковские ячейки.

При наличном расчете стоит остерегаться:

  • предложения покупателя оплатить стоимость недвижимости после регистрации перехода права собственности;
  • фальшивых купюр;
  • неправильного оформления расписки.

Когда деньги передают лично – желательно иметь свидетелей, а также необходимо:

  • принимать оплату только в безопасном месте;
  • проверять качество купюр специальным оборудованием;
  • указывать в договоре способ оплаты жилья;
  • составлять расписку с учетом всех законодательных норм.

 

Покупка недвижимости по безналичному расчету

Безналичная оплата подразумевает выбор определенного варианта действий с обязательным соблюдением безопасного алгоритма.

  1. Оплата по безналичному расчету до регистрации перехода права собственности. В договоре купли-продажи необходимо указать, что расчет между сторонами произведен полностью путем безналичной оплаты со счета покупателя на счет продавца. Можно указать эти счета. Расчет подтверждают выпиской из банка. На такие условия редко оглашаются покупатели, так как они также рискуют потерять свои деньги, при условии, если продавец откажется регистрировать документы.
  2. Оплата по безналичному расчету после регистрации перехода права собственности. Продавец рискует тем, что после перехода права собственности покупатель не переведет деньги за квартиру продавцу. И в случае, если формулировка о расчетах в договоре указана неправильно, продавец рискует остаться без денег и без квартиры. Второй неудачный исход: квартира может остаться в залоге у продавца и после оплаты покупателем всей суммы придется еще тратить время на снятие залога (обременения).

 

Оплата с использованием аккредитива

Банковский аккредитив – это банковская ячейка в безналичной форме. Деньги покупателя зачисляют на специальный счёт (покрытый безотзывный банковский аккредитив). После государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость деньги с этого счета переводят на счёт продавца.

В случае если переход права собственности не произошёл, деньги возвращают на счёт покупателя.

Какие же риски несут стороны сделки при таком расчете?

Существует Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», который предусматривает гарантированную выплату вкладчику суммы до 1400000 рублей (по состоянию на 2018 год) в случае отзыва лицензии у банка. Вот только аккредитив не относится к видам вкладов, по которому положена страховая выплата. Поэтому в случае отзыва лицензии у банка, через который проходили расчеты по сделке через банковский аккредитив, стороны сделки свои денежные средства не получают.

Риск продавца при отзыве лицензии у банка: регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю произошла, но деньги продавец не получил.

Риск покупателя при отзыве лицензии у банка: если переход права собственности на квартиру не произошёл, покупатель назад свои деньги также не получает.

В случае выбора этой схемы расчета нужно обращать внимание на ведущие банки и не пользоваться услугами малоизвестных организаций с сомнительной репутацией. К сожалению, в последнее время участились случаи отзыва лицензий и у серьезных крупных банков. Так что перед сделкой нужно тщательно взвесить все риски и подойти со всей серьезностью к этому вопросу.

 

Расчет  с использованием банковской ячейки

Оплата через банковские ячейки (индивидуальный банковский сейф) снижает риски при продаже квартиры самостоятельно. Контроль со стороны банка и ограничение доступа к хранилищу денег делают сделку в финансовом вопросе прозрачной, безопасной.

Это традиционный и один из самых безопасных видов расчётов. При расчетах с использованием банковской ячейки заключается договор между продавцом, покупателем и банком. В договоре оговаривают сроки и условия доступа к этой ячейке. В первый день действия договора аренды банковской ячейки однократный доступ к ячейке имеют продавец и покупатель в присутствии сотрудника банка.

Стороны совместно закладывают денежные средства, получают ключ от ячейки, после чего доступ покупателя к банковской ячейке закрывают. Это значит, что, покупатель ни при каких условиях не может один получить доступ к этой ячейке. У продавца же, наоборот, срок доступа к банковской ячейке устанавливается с первого дня аренды ячейки на срок, как правило, 27 дней. Но этот доступ ограничен определенными условиями:

  • предъявление договора купли-продажи квартиры со штампом и печатью Росреестра;
  • снятие с регистрационного учёта продавца и/или членов его семьи;
  • иные пункты, исходя из нюансов сделки.

27 дней хватает на то, чтобы произошёл переход права собственности от продавца к покупателю, и продавец после этого смог забрать свои деньги.

В случае получения отказа в государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, договор аренды банковской ячейки предусматривает срок, когда покупатель может прийти и забрать свои деньги. Обычно это последние 3 дня действия этого договора аренды.

Считается, что если продавец в течение 27 дней не воспользовался своим правом доступа к ячейке, значит, переход права собственности не произошёл, и покупатель может забрать свои деньги. Стоит отметить, что стороны сделки (продавец и покупатель) в любой день могут явиться в банк для совместного изъятия содержимого из ячейки.

Часто возникает вопрос: кто же будет хранить ключ от ячейки. По сути, у кого будет храниться ключ – особой роли не играет. Так как будь у Вас хоть сто ключей, доступ к ячейке Вы получите только при наступлении условий, указанных в договоре аренды банковской ячейки. Поэтому этот момент непринципиален и решается по договоренности сторон:

  1. Иногда покупатель забирает ключ себе и отдаёт продавцу после получения зарегистрированных документов в обмен на расписку о получении продавцом денежных средств за проданную им недвижимость.
  2. Иногда продавец забирает ключ себе и с зарегистрированными документами в удобное для себя время едет в банк и забирает содержимое из ячейки.

 

Присутствие покупателя при выемке из ячейки денежных средств после регистрации перехода права собственности не требуется.

Некоторые банки предлагают такую услугу как хранение ключей от банковской ячейки. Иногда продавец и покупатель совместно решают передать ключ от банковской ячейки на хранение в агентство недвижимости.

Доступа к ячейке  у представителя агентства нет ни при каких условиях!

Обычно агентство в таких случаях даёт гарантийные письма и продавцу, и покупателю о том, что при наступлении определенных условий (как указано в договоре аренды банковской ячейки) обязуется вернуть этот ключ стороне сделки в течение одного дня с момента требования.

В случае отзыва лицензии у банка, через определенное время (например, 1 месяц), банк приглашает клиентов, у кого арендованы ячейки, для выемки их содержимого.

 

Риски продавца при продаже квартиры

Отдельной категорией стоит рассмотреть риски:

  • по переуступке прав;
  • по генеральной доверенности;
  • с участием материнского капитала;
  • по жилищному сертификату;
  • по договору дарения;
  • в рассрочку.

При неклассических схемах лучше всего позаботиться об участии на сделке риелтора и юриста, работающего в области купли-продажи недвижимости или доверить продажу жилья агентству.

Переуступка прав на недвижимость требует указания в соглашении нескольких важных пунктов:

  • объем доплачиваемых покупателем средств;
  • перечень обязательств, которые покупатель берет на себя;
  • конкретизация последствий несоблюдения пунктов договора.

Подобная предусмотрительность минимизирует риск мошеннических схем.

Генеральная доверенность дает полную свободу действий ее обладателю. Это нужно помнить, и позаботится о том, чтобы документ использовали только по-настоящему доверенные лица. Чаще всего это:

  • родственники;
  • юристы;
  • риелторы.

К сожалению, с 90-х годов осталась память, как риелторы обманывают собственников жилья с помощью генеральных доверенностей. Сейчас это уже в прошлом, особенно если сотрудничать с компаниями, которые на рынке уже большое количество лет. Более того, риелторы и юристы в их команде помогут составить безопасную доверенность для снижения рисков собственника.

Сделки с участием материнского капитала также имеют свои нюансы, о которых продавец должен знать заранее, чтобы не потерять время и не получить отказ в регистрации перехода права собственности в самый последний момент. Основные нюансы:

  • если второму ребенку не исполнилось еще трех лет, сделку купли-продажи жилья можно провести только с привлечением покупателем ипотечных средств – в этом случае продавец получает свои деньги сразу.
  • если второму ребенку уже более трех лет, покупатель имеет право приобрести недвижимость за свои собственные денежные средства плюс средства материнского и регионального капиталов.

Во втором случае средства материнского и/или регионального капитала будут перечислены пенсионным фондом на счет продавца через два месяца – после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Эти сроки тоже стоит учитывать, так как очень редко они бывают меньше. У некоторых возникают тревожные опасения о том, что Пенсионный фонд не перечислит денежные средства. Такого быть не может, так как это государственная программа, гарантирующая перечисление денежных средств продавцу недвижимости. Главное – это правильно составить договор купли-продажи с указанием реквизитов счета продавца и указанием реквизитов сертификатов материнского и/или регионального капитала.

При оформлении купли-продажи по жилищному сертификату необходима обязательная проверка подлинности документов и указание в договоре оплачиваемых долей. Важно прописать, что будет оплачено непосредственно сертификатом, а что из личных средств покупателя. Также важно знать, что, хоть жилищный сертификат и выдан одному лицу, в собственность жилье должно быть оформлено на всех членов семьи, иначе будет получен отказ в регистрации перехода права собственности.

По договору дарения квартиру лучше не «продавать». Хотя вариант кажется простым в оформлении и менее требовательным к документам, риски для собственника здесь выше. Сделку можно оспорить в суде.

Отдельного упоминания заслуживает оплата через рассрочку, которая предписывает покупателю передавать деньги продавцу частями. Риск этого варианта для продавца состоит в том, что переход права собственности на недвижимость к покупателю происходит до момента полной оплаты. И в случае неправильной формулировки в договоре купли-продажи, покупатель, став собственником недвижимости, может ее продать или подарить, а продавец рискует остаться без части денег, которые покупатель ему задолжал.

Взыскивать свои деньги через суд можно потом очень долго.

 

Продажа квартиры без риска для продавца

Риски продавца можно минимизировать. Для этого:

  1. Объективно оценивать каждого покупателя.
  2. Держать при себе подлинники. Отдавать правоустанавливающие документы не стоит до факта свершения сделки никому – ни покупателю, ни риелтору.
  3. Прописывать в договоре все особенности квартиры, дома. Можно указать неработающие коммуникации, сложности с электропроводкой – все, что может повлечь дополнительные расходы покупателя впоследствии, должно быть оговорено документально.
  4. Внимательно читать все документы – договоры, расписки, соглашения. Привлекать юристов для точного понимания законодательных тонкостей.
  5. Грамотно формулировать в договоре купли-продажи расчеты по сделке. Обращать внимание на то, будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты. Обязательно подробно прописывать по какой схеме осуществляется расчет по сделке и чем он будет подтверждаться, например, распиской продавца или выпиской со счета банка.
  6. Правильно указывать дату в расписке о получении денежных средств. Дата должна быть указана тем днем, когда продавец получил деньги физически. Выдача расписки продавцом покупателю должна быть привязана к договору купли-продажи, прописана в нем.
  7. Деньги принимать только в полностью безопасных условиях, а также проверять их на подлинность. Как правило, банки оказывают услугу по проверке денежных средств.

Лучшим решением для собственника будет осуществление сделки под контролем опытного риелтора. Специалисты помогут заключить безопасный для продавца договор купли-продажи и договор аренды банковского сейфа, сохранить нервы при бесконечных переговорах с волнующимися покупателями, гарантированно получить деньги после продажи недвижимости, выгодно реализовать квартиру в кратчайшие сроки.

Обратный звонок