Про важность проверки квартиры и собственников перед покупкой

При покупке квартиры обязательно нужно проверить:

  1. Историю ее приобретения в собственность первыми хозяевами. Например, что чаще всего встречается, это приватизация. В каждом приобретении в собственность первым хозяином могут быть свои нюансы и подводные камни. Например: в квартире были прописаны родители и 2 несовершеннолетних детей. Родители выписали детей, затем приватизировали квартиру на двоих взрослых и сразу же продали. Здесь возникают риски: так как детей выписали перед приватизацией, дети, по достижению ими совершеннолетия (18 лет), могут сделку по продаже этой квартиры признать недействительной, так как были ущемлены их права собственности на причитающиеся им доли в этой квартире. Общий срок исковой давности составляет 3 года. Кроме того, срок исковой давности может быть восстановлен через суд.
  2. Нужно проверить всю историю переходов прав собственности. Например, был первый собственник квартиры, он ее приватизировал и тут же продал по доверенности. Затем эта квартира продавалась за полгода 3 раза. Здесь уже могут возникнуть подозрения: по истории переходов права собственности видно, что квартиру перепродавали за короткий срок много раз, это могла быть перепродажа с целью скрыть первую сделку, возможно незаконную. Например, первая продажа могла быть совершена по поддельной доверенности или первый собственник состоял на учете в наркологическом диспансере и для совершения им сделки требовалось медосвидетельствование. А оно произведено не было. Впоследствии, родственники такого неблагополучного гражданина могут признать сделку недействительной.
  3. Нужно проверить кто и когда был прописан в квартире и выписан из неё и куда (например, выписка гражданина в места лишения свободы).
  4. Проверка квартиры на перепланировки, узаконены они или нет. Это особенно важно для тех, кто хочет приобрести квартиру в ипотеку. Перепланировки бывают такие, которые можно узаконить, а есть такие (например, снос балконного блока или короба вытяжки), которую узакониванию не подлежат. На это тоже нужно обращать внимание.
  5. Проверка собственников квартиры. Нужно проверить состоят ли собственники на учете в психо-неврологическом или наркологическом диспансере. Если состоят, то это не значит, что они недееспособные и не могут проводить сделку. Просто сделка с такими категориями людей проводится в тот момент, когда они находятся в здравом уме и трезвой памяти и во время сделки проводится медосвидетельствование с выдачей соответствующих подтверждающих документов покупателю.
  6. Проверка собственников на банкротство и долги. Например, человек задолжал двум кредиторам 6 миллионов рублей. У этого человека есть квартира, стоимостью 3 миллиона рублей, которую он переоформил на одного из кредиторов, а другому кредитору ничего не досталось. Такую сделку суд может признать недействительной, поэтому покупка такой квартиры также несёт за собой риск утраты этой собственности. Закон о банкротстве физических лиц вступил в силу с 2015 года, поэтому проверять на банкротство необходимо всех собственников, в том числе и предыдущих.
  7. Обязательно проверяется квартира на предмет залога, арестов, запрещений.
  8. В случае, если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, то сделка проводится обязательно с участием органов опеки и попечительства. Если дети просто прописаны, то от органов опеки и попечительства разрешение на продажу такой квартиры не требуется, но лучше заручится справкой из этих органов о том, что ребёнок не состоит на учете в органах опеки и над ним не устанавливалась опека или попечение.
  9. Необходимо проверить правоустанавливающие документы и архивные документы о переходе прав собственности на предмет покупки с использованием материнского капитала. В случае покупке родителями квартиры с использованием материнского капитала (чаще всего по ипотеке), родители должны после выплаты ипотеки в том числе, выделить детям доли в этой квартире. Некоторые родители об этом благополучно забывают и продают такую квартиру без выделения детям долей и без прохождения органов опеки.
  10. В случае приобретения квартиры по наследству, нужно проверять круг наследников, которые впоследствии могут оспорить сделку.
Обратный звонок