Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми – самый рисковый тип сделки с точки зрения возможного оспаривания. И при этом один из самых распространенных. Данный факт обязывает покупателя изучить все «подводные камни» и риски, чтобы максимально обезопасить себя от проблем и возможности расторжения договора купли продажи впоследствии.

Принято разделять несовершеннолетних по возрастам:

  • до 14 лет – не подписывают договоры;
  • 14-18 лет – должны ставить свою подпись на документах, но только вместе с родителями или попечителями.

При покупке квартиры с ребенком сами дети могут быть:

  • собственниками жилья – иметь долю в квартире или доме или все жилье в своей собственности;
  • зарегистрированными в помещении – не владеют собственностью, но «прописаны».

В первом случае, ребенок – участник сделки, поэтому все действия продавец обязан согласовать в органах опеки и попечительства путем получения специального разрешения на продажу и дальнейшую покупку недвижимости на имя несовершеннолетнего. Во втором случае, дети выступают в роли «третьих лиц», чьи интересы необходимо учитывать при реализации недвижимости.

 

Покупка квартиры с детьми: правовые нормы

Покупка квартиры с несовершеннолетним ребенком попадает в зону действия:

  • Семейного кодекса РФ
  • Гражданского кодекса РФ
  • Конституции РФ
  • Федерального закона 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”

Каждый из этих документов следит за тем, чтобы несовершеннолетний участник сделки был максимально защищен. Это значит, условия проживания ребенка не должны ухудшиться ни при каких обстоятельствах.

И, конечно, несовершеннолетний не должен лишиться жилья в принципе.

Органы опеки и попечительства всегда действуют в интересах несовершеннолетнего, поэтому оценивают продаваемое и приобретаемое жилье по комплексу параметров:

  • кадастровая стоимость;
  • количество комнат;
  • регион;
  • площадь;
  • окружающая недвижимость инфраструктура.

Так, например, семья может продать жилье большей площади в Московской области и купить меньшую квартиру в Москве. И органы опеки дадут на это свое согласие. Причинами для разрешения сделки станут более высокая кадастровая стоимость жилья и лучшее социальное обеспечение в столице.

Покупка квартиры, где собственником является несовершеннолетний, подразумевает, что права ребенка будут полностью соблюдены. Чаще всего это решается двумя путями:

  1. Приобретение альтернативной собственности, лучше предыдущего жилья по качеству и площади.
  2. Открытие специального счета для ребенка, на который переводят средства от продажи квартиры для целевого использования – например, последующей покупки новой недвижимости.

Второй вариант встречается редко, а первый требует от покупателя знаний для минимизации рисков оспаривания сделки и признания ее недействительной. Наиболее правильный путь – сотрудничество с агентством недвижимости, имеющим собственный штат юристов и точно знающим, какие особенности имеют сделки при участии несовершеннолетних детей.

Покупка квартиры с прописанными детьми также возможна.

В этом случае важно поинтересоваться:

  • куда будут «прописаны» дети;
  • в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета из покупаемой квартиры.

Также необходимо попросить родителей несовершеннолетних получить справку из органов опеки и попечительства о том, что над детьми не устанавливалась опека и попечение и о том, что родители не были ограничены в родительских правах.

 

Покупка приватизированной квартиры с прописанным ребенком

Покупка-продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не-собственником сопряжена с некоторыми сложностями. Основной момент, который нужно утончить: кто из прописанных был зарегистрирован на жилплощади в момент приватизации.

Если квартира была приватизирована и незадолго до приватизации были сняты с регистрационного учета (выписаны) из квартиры несовершеннолетние дети,  то права таких несовершеннолетних нарушены. Также если на момент приватизации в квартире был прописан, но не включен в число собственников, несовершеннолетний, то права такого ребенка также нарушены. Покупать подобное жилье не следует.

Таким образом, риски покупки квартиры с несовершеннолетними детьми – это:

  • временная регистрация ребенка на другой площади в момент приватизации жилья;
  • выписка несовершеннолетнего из квартиры в срок меньше полугода до приватизации.

В обоих случаях суд может вернуть право собственности ребенку, а покупатель жилья потеряет деньги, время и, конечно, недвижимость.

Хороший вариант покупки квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок – и самый безопасный в плане рисков – выделение доли в собственность несовершеннолетнего в результате альтернативной сделки. В этом случае права ребенка точно не ущемляются, и покупатель недвижимости может чувствовать себя в полной безопасности. Но, к сожалению, это не всегда  возможно.

Поэтому для минимизации рисков покупателя перед сделкой можно заручиться нотариальным заявлением от родителей несовершеннолетнего о том, что они обязуются обеспечить снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего в указанный срок.

Также можно ограничить доступ к денежным средствам, заложенным в ячейку при сделке, указав, что доступом к ячейке, помимо основных документов, будет являться встречная выписка из домовой книги, о том что несовершеннолетний зарегистрирован по месту жительства по адресу, отличному от адреса покупаемого жилья.

 

Покупка квартиры с детьми собственниками

Покупка квартиры с ребенком собственником достаточно проста в плане оформления и имеет меньше «подводных камней».

Продавцу требуется только получить разрешение органов опеки и попечительства, предоставив документы:

  • паспорта всех участников сделки и свидетельство о рождении, если ребенку-собственнику менее 14 лет;
  • заявление по образцу, подписанное обоими родителями;
  • выписку о составе семьи из паспортного стола;
  • копию финансово-лицевого счета;
  • документы на оба объекта недвижимости – технические, правоустанавливающие и правоподтверждающие (выписка из ЕГРН).

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками требует предоставление документов от обоих родителей, даже если они находятся в разводе.

Если возраст несовершеннолетних более 14 лет, то органы опеки потребуют согласие детей на покупку квартиры.

После предоставления всех документов органы опеки и попечительства в течение 1-2 недель проводят их проверку и выносят решение о возможности проведения сделки. Если разрешение дано, то в нем будут указаны:

  • сроки, в течение которых родители обязаны оформить в собственность ребенка новое жилье или сопоставимую с изначальной долю;
  • условия, на основании которых сделка состоится.

В интересах покупателя изучить эти условия и проследить за их выполнением. Это минимизирует риски покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника.

 

Покупка квартиры с прописанными в ней детьми

Если не стоит вопрос контроля сроков приватизации, то в данной ситуации все тоже достаточно просто.

Продавец должен выписать ребенка на любую подходящую по условиям площадь – обычно к родственникам или в свое другое жилье. Далее заключить договор купли-продажи, решить все вопросы с оформлением жилья. Покупателю необходимо проконтролировать регистрацию несовершеннолетнего на новой жилплощади.

Согласие органов опеки в этом случае не требуется. Но в интересах покупателя желательно все-таки осуществить запрос в данную организацию, чтобы уточнить два момента:

  1. Ребенок не состоит на учете в органах опеки и попечительства.
  2. Родители несовершеннолетнего не ограничивались в родительских правах.

 

Как минимизировать риски

Самый простой способ снизить риски при покупке недвижимости с детьми – воспользоваться услугами юристов агентства недвижимости. Именно они хорошо знают законодательные нормы, связанные с продажей несовершеннолетними недвижимости и готовы подсказать правильные решения для любого вида сделки.

Если же хочется действовать на свой «страх и риск», то при проверке безопасности сделки можно ориентироваться на следующий список рекомендаций:

  1. Проверять все документы, касающиеся числа собственников и их возраста.
  2. Установить у ребенка наличие права собственности на недвижимость или же только права пользования жильем.
  3. Убедиться через органы опеки и попечительства, что родители несовершеннолетнего не ограничены в родительских правах, а над ребенком не установлена опека или попечение.
  4. Уточнить условия заключения договора купли-продажи согласно полученному разрешению органов опеки и попечительства и проконтролировать выполнение каждого из них.
  5. Включить в текст договора пункт о снятии с регистрационного учета (выписке) из квартиры всех членов семьи продавца и условия выписки вместе со сроками.
  6. Затребовать справку из Пенсионного Фонда РФ о неиспользовании материнского капитала при приобретении этой квартиры, в случае если квартира приобреталась продавцами по договору купли-продажи и собственность была оформлена, в том числе, на детей.
  7. Узнать сроки приватизации жилья и уточнить количество собственников и прописанных среди них несовершеннолетних детей.
  8. Оценить иные риски, способные привести к оспариванию сделки в суде.

Чем больше рисков будет закрыто, больше документов проверено и проанализировано, тем спокойнее будет владение приобретенной недвижимостью и в настоящем времени, и в будущие периоды.

Обратный звонок