Как не потерять деньги при купле-продаже недвижимости

Купля-продажа недвижимости – это довольно сложная и волнительная процедура, так как покупаем и продаём мы недвижимость не каждый день. И здесь важно предусмотреть все риски.

Один из рисков связан с тем, как не остаться и без денег и без квартиры. Речь в этой статье пойдёт о вариантах расчетов при сделках с недвижимостью и их плюсах и минусах.

  1. Расчёт в день сделки. Это когда покупатель рассчитывается с продавцом в день подписания договора купли-продажи. Какие возникают риски у покупателя? Покупатель рискует остаться и без денег и без квартиры. Договор купли-продажи недвижимости хоть и вступает в силу с момента его подписания, но переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре, а эта регистрация по ряду причин может не состояться (например, квартира находится под арестом, обременением или отсутствует согласие супруга продавца на отчуждение и т.д.). В этом случае придётся обращаться в суд. Расторжение договора, а также возврат денег покупателю затянется на долгое время. В случае, если продавец все деньги уже потратил и у него нет иного имущества, на которое можно наложить взыскание, то Покупатель свои деньги рискует не вернуть.
  2. Расчет с использованием банковской ячейки (индивидуального банковского сейфа). Это традиционный и один из самых безопасных видов расчётов. При расчетах с использованием банковской ячейки заключается договор между продавцом, покупателем и банком. В договоре оговариваются сроки и условия доступа к этой ячейке. В первый день действия договора аренды банковской ячейки однократный доступ к ячейке имеют продавец и покупатель в присутствии сотрудника банка. Стороны совместно закладывают денежные средства, получают ключ от ячейки, после чего доступ покупателя к банковской ячейке закрывается. То есть покупатель ни при каких условиях не может один получить доступ к этой ячейке. У продавца же, наоборот, срок доступа к банковской ячейке устанавливается с первого дня аренды ячейки на срок, как правило, 27 дней. Но этот доступ ограничен определенными условиями. Стандартно – это предъявление договора купли-продажи квартиры со штампом и печатью Росреестра. Также сюда могут быть добавлены и иные условия, например, касающиеся снятия с регистрационного учёта продавца и/или членов его семьи или иные пункты, исходя из нюансов сделки. Обычно этого времени хватает на то, чтобы произошёл переход права собственности от продавца к покупателю и продавец после этого смог забрать свои деньги. В случае получения отказа в государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, договор аренды банковской ячейки предусматривает срок, когда покупатель может прийти и забрать свои деньги. Обычно это последние 3 дня действия этого договора аренды. Считается, что если продавец в течение 27 дней не воспользовался своим правом доступа к ячейке, значит переход права собственности не произошёл и покупатель может забрать свои деньги. Стоит отметить, что стороны сделки (продавец и покупатель) в любой день могут явиться в банк для совместного изъятия содержимого из ячейки. Часто возникает вопрос кто же будет хранить ключ от ячейки. По сути, у кого будет храниться ключ – особой роли не играет. Так как будь у Вас хоть сто ключей, доступ к ячейке Вы получите только при наступлении условий, указанных в договоре аренды банковской ячейки. Поэтому этот момент не принципиален и решается по договоренности сторон. Иногда покупатель забирает ключ себе и отдаёт продавцу после получения зарегистрированных документов в обмен на расписку о получении продавцом денежных средств за проданную им недвижимость. Иногда продавец забирает ключ себе и с зарегистрированными документами в удобное для себя время едет в банк и забирает содержимое из ячейки. Присутствие покупателя при выемки из ячейки денежных средств после регистрации перехода права собственности не требуется. То есть покупатель по сути не должен контролировать, когда продавец заберёт свои деньги. Некоторые банки предлагают такую услугу как хранение ключей от банковской ячейки. Иногда продавец и покупатель совместно решают передать ключ от банковской ячейки на хранение в агентство недвижимости. Доступа к ячейке у представителя агентства нет ни при каких условиях. Обычно агентство в таких случаях даёт гарантийное письмо и продавцу и покупателю о том, что при наступлении определенных условий (как указано в договоре аренды банковской ячейки) обязуется вернуть этот ключ стороне сделки в течение одного дня с момента требования. В случае отзыва лицензии у банка, через определенное время (например, 1 месяц), банк приглашает клиентов, у кого арендованы ячейки, для выемки их содержимого.
  3. Расчеты через банковский аккредитив. Это, по сути, банковская ячейка в безналичной форме. Деньги покупателя зачисляются на специальный счёт (покрытый безотзывный банковский аккредитив). После государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость деньги с этого счета зачисляются на счёт продавца. В случае, если переход права собственности не произошёл, деньги возвращаются на счёт покупателя. Какие же риски несут стороны сделки при таком расчете? Существует Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», который предусматривает гарантированную выплату вкладчику суммы до 1400000 руб. (по состоянию на 2018 год) в случае отзыва лицензии у банка. Вот только аккредитив не относится ко вкладу, по которому положена страховая выплата. Поэтому в случае отзыва лицензии у банка, через который проходили расчеты по сделке через банковский аккредитив, стороны сделки свои денежные средства не получают. Риск продавца: регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю произошла, но деньги продавец не получил. Риск покупателя: в случае, если переход права собственности на квартиру не произошёл, Покупатель назад свои деньги также не получает. Конечно, в случае выбора этой схемы расчетов нужно обращать внимание на ведущие банки и не пользоваться услугами малоизвестных банков с сомнительной репутацией, но в последнее время участились случаи отзыва лицензий и у серьезных крупных банков. Поэтому перед сделкой нужно тщательно взвесить все риски и подойти со всей серьезностью к этому вопросу.
Обратный звонок